J’abandonne ce projet…

Le double immeuble

Rappelez vous, je vous avais fait part de mon projet d’acheter un double immeuble de 7 appartements. Dans la vie il y a des décisions qu’il faut prendre au bon moment. Aussi difficile soit elle, il faut savoir trancher. Beaucoup de personnes qui réussissent dans l’immobilier donnent le même conseil : commencer petit et augmenter raisonnablement la tailles des investissements. Têtu comme je suis, je n’en fais qu’a ma tête. J’ai toujours vu grand dans tout ce que je faisais. Le double immeuble en même temps que la colocation en est l’exemple.

Les problèmes de cet investissement

Ce gros projet, en plus d’être éloigné de ma résidence principale semblait présenter de nombreuses problématiques. Les travaux, impossibles à chiffrer précisément sans le passage d’un maître d’oeuvre. Un passage d’une heure de ce dernier m’avait permis de chiffre ces travaux à une hauteur de 125 000 euros. Compte tenu de la rapidité du tour effectué par le professionnel , j’imaginais déjà ce plafond exploser lors du chiffrage précis. Ce chiffrage précis qui devait être fait une fois l’accord de la banque trouvé. Bref, un peu le chien qui se mort la queue … trouver un financement pour un montant imprécis, dépendant des travaux à effectuer, qui ne peuvent être chiffrés sans un pré-accord de la banque .

La demande locative de la commune me semblait au départ intéressante.  L’euphorie et la beauté du projet m’ont semblablement mis des œillères sur ce point. Peut être que la commune ne présentait pas assez de demande locative. La simple école infirmière ne suffirait sûrement pas à remplir mes locations. De plus, le gros de la demande dans la ville se portant sur des studios. Je ne pouvais en proposer que deux studios sur un total de sept lots.

Mon intuition

Quand un certain nombre de points vous laisse imaginer que le projet n’est pas si viable que cela … la meilleure des décisions est de laisser passer l’occasion. Mon intuition me trompe rarement,  j’ai donc préféré laisser le projet avorter. Ma maison en colocation étant tout juste lancée, je préférais stabiliser la situation avant de me lancer dans un si gros projet. Trouver un projet qui me semble plus stable et facile à lancer : moins loin, moins de paramètres inconnus, etc …

Méthode pour sortir d’un compromis

Lors de la signature d’un compromis de vente, le vendeur, tout comme l’acheteur s’engage à procéder à la vente. Le preneur (moi ) , s’engage donc à tout mettre en oeuvre pour trouver un financement. La signature du compromis stipule aussi une pénalité pour le parti qui ne respecterait pas son engagement de procéder à la vente. Pour le compromis me concernant, je devais 10% de la valeur du bien si je ne respectais pas mon engagement d’achat. Il me fallait donc trouver une solution rapidement.

Après avoir consulté la première banque, j’ai demandé immédiatement un courrier de refus pour le compromis. il faut dire que j’avais tout mis en place lors de ce rendez vous pour que le banquier refuse de me financer. J’avais déjà pris la décision de ne pas donner suite à ce compromis. Il ne me restait plus qu’à faire refuser le financement du gros projet en banque. Après un appel au notaire, j’ai vérifié le nombre de courriers de refus nécessaire à mon désengagement. Dans ma situation, seulement deux étaient nécessaire. J’ai donc suivi la même procédure dans une seconde banque et j’ai transmis les 2 lettres de refus à mon notaire et au vendeur. J’ai pris soin de respecter les délais, et j’ai donc annulé le compromis de vente.

Quelques idées pour sortir d’un compromis

Beaucoup de blogs vous donnent des astuces pour avoir votre financement. Je vais faire l’inverse ! Comment sortir du compromis sans pénalités en collectant les refus bancaires:

• Venez avec un dossier mal monté : mal organisé, photos des endroits les moins glorieux du bien, dans le désordre, etc
• Faites comprendre au banquier que le projet est “casse gueule” : loyers impayé d’un locataire? travaux difficile à évaluer selon votre artisan? ville avec une faible demande locative?
• Prouvez à votre banquier que votre gestion de compte est catastrophique: découvert, projet d’achat d’une voiture en leasing hors de prix, sorties, etc…

Bref autant d’idées qui feraient fuir n’importe quel banquier ! Attendez les refus, demandez une trace écrite et le tour est joué !

Je n’échoue pas, j’apprends

Cet expérience m’a servi de leçon. Même si je suis déçue de ne pas avoir pu monter ce projet jusqu’à la fin, j’ai beaucoup appris. Notamment sur les demandes d’aides qui peuvent être faites pour de la rénovation. Sur les clauses importantes à faire apparaître sur le compromis. Les étapes à suivre pour faire intervenir un maître d’oeuvre. J’ai déjà lancé ma colocation avec succès , malgré quelques désagréments de départ, elle tourne et me rapporte de l’argent. Je laisse la situation se stabiliser , et croyez moi, j’épluche déjà les annonces Le Bon Coin pour trouver mon prochain projet immo’ !

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