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Posted by on 07/02/2019

La sous location : comment louer sans acheter ?

sous-location

Emprunter n’est pas obligatoire

Oui, c’est un titre accrocheur ! Les mauvaises langues diront même un titre “pute à clic” ? Ne me jetez pas la pierre trop vite, je m’explique. Chacun aimerait emprunter sans limites. J’explique dans mon blog, sans arrêts, que les banques sont les partenaires à convaincre pour avancer vers cette liberté financière. Les embûches sont nombreuses quand il s’agit d’obtenir un financement à la banque.

Peut-être êtes vous un investisseur chevronné, bloqué par vos encours bancaire? votre taux d’endettement est au plafond? peut être que vous avez choisis d’acheter votre résidence principale et que les 33% sont déjà proches? Ou tout simplement sans emploi , sans revenus suffisant pour espérer financer cet immeuble qui vous fait de l’œil… Autant de raisons qui peuvent vous empêcher d’emprunter autant que vous le souhaitez. Je vous propose ici une astuce pour contourner tout cela. Fini les dizaines de rendez vous à la banque, fini les calcules savants pour ne pas exploser son taux d’endettement.

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Louer un appartement en courte durée

Il fleurit bon nombre de blogs et autres youtubeur prônant les avantages de la location de logement en courte durée (Airbnb, Booking, etc… ) En effet le concept est séduisant. Louer son appartement a l’année pour 400 euros par mois ou louer ce même appartement 40 euros la nuit, 25 nuits par mois ? Même les derniers de la classe comprendront que les 1000 euros de loyers sont bien plus tentant en courte durée. Seulement voilà, encore faut il pouvoir acheter cet appartement, cette maison. Il faut repasser par la case crédit, banque, notaire, etc… Pourquoi ne pas louer un logement pour après le sous louer en courte durée ?

Louer un appartement sans être propriétaire

Je vous propose ici une astuce que peu de monde connait. En effet il est possible de pratiquer la sous location. Après quelques recherches sur votre ami google, vous comprendrez qu’il peut paraître difficile de gagner de l’argent avec cette méthode. La sous location consiste en effet à louer un appartement à l’année afin de le relouer à d’autres personnes. Premier problème, il vous est impossible de louer plus cher que ce que vous louez vous même cet appartement. Ce qui va tout de suite vous mettre une épine dans le pied. En effet, en tant que particulier, il nous est impossible de faire de bénéfice. Aucune utilité de louer votre appartement 400 euros pour le relouer 10 nuits à 40 euros ! On est bien d’accord!

Etape 1 : Louer en tant que professionnel

L’investissement et la location immobilière peut se faire sous plusieurs formes. Vous pouvez louer en nom propre, dans ce cas, les bénéfices seront directement ajouté à votre taux marginal d’imposition. Je ne rentrerais pas dans les détails de la fiscalité en nom propre ici, mais vous avez une première idée dans cet article de ce que cela peut donner.

Vous pouvez aussi louer votre logement en tant que société. Créer une société, qui elle pourra acquérir un bien et donc le mettre ensuite en location. Les conséquences fiscale sont alors tout autre car vous ne serez pas personnellement impacté sur votre fiscalité. Encore une fois, je ne rentrerais pas dans le détail de la fiscalité des entreprises car ce n’est pas le sujet.

Bref, ou je veux en venir ? Il vous est impossible de faire des bénéfices en pratiquant la sous location en tant que particulier. Cependant, si vous passez par la création d’une société, ils vous est tout à fait possible de sous louer cet appartement et surtout, de faire des bénéfices. Une société est crée à la base pour faire des bénéfices ! Nous écartons donc ce problème via la création d’une société. Pour ma part je suis passé par ma SCI (Société Civile Immobilière) pour lancer mon projet de sous location. Vous pouvez aussi créer une autre forme de société comme une SAS, SASU , etc …

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Etape 2 : Trouver le bon bien …et le bon propriétaire

Le sous location est légale en France. L’un des critères pour rester dans les clous est d’avoir l’accord du propriétaire. En effet le bail doit stipuler que le Bailleur autorise le locataire à sous louer cet appartement. Il peut vous sembler difficile de trouver un propriétaire prêt à accepter ce genre de procédés . Je vais vous aider en vous donnant quelques arguments.

Déjà, pour trouver il faut chercher! Avant même de vous lancer dans les visites de logements en location, n’hésitez lors de la première prise de contact à aborder le sujet. Présentez vous comme le gérant de votre société , à la recherche d’un bien à louer pour effectuer de la sous location. Je vous partage avec mon model de bail, le message type que j’ai envoyé au propriétaire des petites annonces. Il est simple, précis, et claire dès le premier message. Attendez vous à essuyer quelques refus, mais c’est comme cela que j’ai trouvé mon studio à sous louer : en tentant ma chance auprès des bailleurs !

Comment le faire craquer ? Mettez en avant votre volonté de garder un logement impeccable. Votre atout, le nettoyage récurent entre chaque passage de locataire. Un logement qui restera nickel au fur et à mesure des passages des différents locataires à la semaine. Le logement sera inévitablement mieux entretenue que s’il était loué à l’année à une personne physique qui l’use jour après jour.

Si il est encore récalcitrant, mettez en avant la garantie de payer votre loyer via la solidité des comptes de votre société. Le bail  comporte une close qui lui permet de récupérer son logement rapidement. Vous pouvez même utiliser en dernier recours un dépôt de garantie plus important, ou pourquoi pas lui proposer de rafraîchir son appartement avec des travaux à votre charge (peinture, sol etc … )

Etape 3 : Business plan

Une fois le logement trouvé, il va falloir calculer combien peut vous rapporter cette trouvaille. Dans les dépenses, il faudra compter le loyer, l’eau l’électricité. Il est peu concevable de ne pas proposer de WIFI. Vous devrez aussi souscrire une assurance pour ce logement pour assurer ce logement en tant que non occupant.

La plus grosse dépense après le loyer si vous voulez automatiser le concept sera le prestataire de service qui effectuera le ménage et éventuellement les entrée et sortie de vos locataires. Sachez que c’est ce qui peut totalement plomber votre rentabilité. Il vous faudra donc trouver le prestataire sérieux, réactif et peu onéreux capable de rendre propre votre appartement après chaque location.

Pensez aussi à l’aménagement de votre logement. literie, meubles, TV sont autant de dépense de départ à prévoir pour ce logement qui accueillera les gens de passage dans votre jolie commune. Pour leur donner envie de passez un séjour dans votre pied à terre, n’hésitez pas à prévoir un budget décoration suffisant. Quelques tableaux, un tapis et des bibelots changeront tout !

Une fois toutes ces dépenses chiffrées , il vous faudra effectuer votre étude de marché dans la commune. Le prix à la nuit est facilement trouvable sur des sites comme Airbnb ou Booking. Prenez des logements similaires pour trouver votre prix à la nuitée. Jetez ensuite un rapide coupe d’œil sur les disponibilités de chaque appartement pour vous donner une idée du taux de réservation. L’article ne traite pas ici de l’étude de marché pour de la location courte durée. A vous de faire appel à votre imagination pour votre étude !

Etape 4 : Procédures et vérifications

Toute comme pour de la location courte durée normale, vous devrez vous assurer auprès du propriétaire ou du syndic que l’appartement que vous louez n’est pas dans une copropriété interdisant l’usage commercial du logement. En effet , certains copropriété peuvent interdire la location courte durée, les professions libérales ou toutes autres activité commerciale.

Un changement en mairie d’usage du bien sera donc nécessaire. N’oubliez pas, vous louez votre bien en tant que société. Il s’agira donc d’un bail commercial ou d’un bail précaire . Le changement de destination n’est pas une procédure difficile à effectuer . Rapprochez vous du service de l’urbanisme de votre commune pour connaitre les démarches à suivre. Prévenez votre propriétaire que ce changement d’usage du local est tout à fait réversible une fois le bail rompu.

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Etape 5 : Le bail Sous location

Ma petite carrière d’investisseur m’a amené à côtoyer des personnes toutes plus compétentes les unes que les autres. Il faut savoir utiliser ces compétences pour évoluer. Chaque compétence se doit d’être récompensée. C’est pour cela que j’ai laissé la rédaction de ce bail très particulier à un professionnel du secteur. Qui de mieux qu’un cabinet d’avocat fiscaliste expert en immobilier pour rédiger ce genre de bail, et ainsi pouvoir monter mon projet en toute sécurité (et toute légalité…)

Des heures de travail on donné vie a ce bail totalement dédié à la sous location . Rédigé par des professionnels, c’est la base de la réussite de ce concept. Je tairais le coût exact qu’a coûté la création de ce genre de document. Sachez seulement que c’est une somme à quartes chiffres. Je n’ai pas pour le moment la prétention de vous vendre une quelconque formation sur l’immobilier. Je peux cependant vous proposer le model type de bail complètement dédié à la sous location.

Certains vous vendront une formation complète pour des milliers d’euros. Sachez que les informations sont facilement récupérables sur le net. Je vous conseil même de garder vos fond pour meublé votre nouvel appartement dédié à la sous location? Je vous propose en bas de cet article  le Bail dédié à la sous location. Loins de moi l’idée de vouloir spoiler les info-preneurs prêt a vous alléger de milliers d’euros pour une formation vidéo, mais vous avez dans cet article les grandes lignes ainsi que la clé du concept … le BAIL SOUS LOCATION !

A vous de jouer !

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