Le financement à 110%
Il existe une règle que je me suis fixé quand j’ai décidé de devenir indépendant financièrement. Pour mes financements, j’ai décidé de ne rien mettre de ma poche dans chacun d’eux. Le moindre centime engagé de mes économies dans cette aventure sera un centime de trop. Je refuse donc de ne rien avancé, ni même les frais de notaires qui sont pourtant souvent demandés en apport par les banques.
Les frais de notaires
Malgré certaines fausses vérités , il est tout à fait possible d’emprunter sans avoir à avancer ces frais. L’expression “emprunter à 110 %” n’est pas tout a fait vraie. En effet, les frais de notaire s’élèvent en général à 8% environ de la valeur d’achat de votre bien. Ces frais réclamés par le notaire désignent à la fois la rémunération du notaire (composée d’émoluments et parfois de certains honoraires) mais aussi les différentes taxes à payer concernant les actes accomplis. Le montant des émoluments est fixé par un décret et s’applique de manière égale dans tout le pays. Les honoraires, librement fixés par le notaire viennent arrondir la sommes totale de ces frais. Les droits d’enregistrement, de TVA ou encore de taxe de publicité foncière peuvent êtres rajoutés. D’autres frais engagés par le notaire peuvent vous être demandés (géomètre,experts intervenants, … )
Faites en la demande
Cela peut paraître anodin. Mais tout comme la négociation, il faut oser ! Demandez ce fameux financement à la banque dès le premier rendez vous. Mettez carte sur table. Présenter son projet de façon assurée et prouver par A+B au banquier qu’un investisseur rentable est un investisseur qui en met le moins possible de sa poche. Si votre projet s’autofinance, malgré les frais de notaire inclus dans le prêt, la prise de risque est minime pour le banquier. vos revenus locatifs financeront à la fois le bien , les travaux et les frais de notaire. Avec un petit tableau excel au rendez-vous, prouvez à votre banquier que le projet tient la route et que tous les détails du montage financier ont été prévus. Le banquier attend un dossier “béton”, impressionnez le dès le premier contact !
Listez les avantages et atouts de votre bien immobilier. Les travaux récents? l’emplacement idéal pour la location? Votre cash flow doit le bluffer ! Pour preuve vous pourrez lui transmettre une attestation de valeur locative établie par une agence immobilière. Apportez lui aussi des annonces de biens semblables en vente au moment où vous envisagez l’achat. Le prix plus bas que le marché démontrera que votre projet est une excellente affaire. Une étude de la demande locative sur les sites d’annonces peut compléter votre dossier. Des annonces fictives pourront être posées pour lui prouver la future rentabilité.
La vente acte en main
Cela consiste à faire croire à la banque qu’elle ne finance que le bien immobilier sans les frais de notaire. Hors , un projet acte en main peut inclure les frais de notaire. Ce dossier, comprendra un montant global, de façon légal, noyant ainsi les frais de notaire. Le notaire est en capacité de vous fournir ce dossier, et la banque prendra en compte le dossier immobilier. La banque considérera que vous financez ces frais vous même. Je vous conseille de vous rapprocher de votre notaire pour monter ce genre de dossier. Cela ne vous dispense toujours pas de monter ce dossier solide que vous présenterez à votre banque. (cf paragraphe plus haut)
Faites le tour des banques
Je l’ai déjà dit. Une première banque peut refuser votre projet. La seconde aussi… Elle ne doit en rien entacher votre enthousiasme! La troisième sera sûrement la banque ! J’ai personnellement échangé avec des investisseurs qui avaient fait plus d’une dizaine de banques pour trouver leur financement. La banque A ne sera pas intéressé par votre projet a l’instant T. La banque B, elle sera peut être plus ouverte. Le plus drôle, c’est que 6 mois plus tard, ce sera peut-être l’inverse. N’hésitez donc pas à exiger ce financement à 110 %. Une banque sera probablement encline à vous accueillir les bras ouverts à ce moment précis !
xavier
27/01/2017
En effet, même si une banque refuse votre projet il ne faut surtout pas lâcher l’affaire. Une astuce que j’utilise et qui me fait gagner du temps c’est de passer par un courtier. 😉
Rémi (auteur)
27/01/2017
Attention tout de même aux courtiers qui ne voient que leurs interets. Certains ne consulteront que les banques qui leur proposent les meilleures commissions. L’interet de l’emprunteur ne sera donc pas défendu.