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Posted by on 30/11/2016

Investir et s’entourer de professionnels

Lors de la création d’un projet  d’investissement immobilier de si grande envergure (pour moi il est énorme), on ne peut tout gérer seul.
Je passe, par exemple, énormément de temps à préparer mes papiers, envoyer des mails, à droite à gauche à mes différents interlocuteurs pour ce projet. Imaginez, si je devais en plus de cela, gérer, surveiller les travaux, faire le tour des banques, vérifier si mon notaire avance dans le projet

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Le notaire

Bien qu’un notaire soit indispensable dans une vente, il n’est pas conseillé de prendre le premier venu du coin de la rue. Pour mon projet d’immeuble, j’ai choisi de travailler avec celui que nous avions utilisé pour ma résidence principale. En effet, nous n’avions pas été déçus par ses services, et des recommandations nous avaient confortés dans notre choix. Chaque notaire est censé effectuer toutes les démarches et vérifications qui lui incombent. Cependant, comme dans tous les corps de métiers, certains font le strict minimum, quand d’autres produisent de bons résultats.

Je peux prendre pour anecdote cette histoire, où le vendeur prétendait que la rue, attenante à la maison avait été revendiquée par la commune. Hors,après vérification par le notaire choisi pour la vente ( le mien qui plus est ), la rue s’avérait être la propriété de la personne possédant la maison. Rien de grave me direz vous? Sauf en cas d’accident … si un lampadaire venait à tuer quelqu’un (exemple pris au hasard) , le seul et unique responsable aurait été le propriétaire de la maison… Bien que la mairie entretienne cette rue depuis des années, seul ce notaire avait détecté la défaillance dans le dossier. Et ce, malgré plusieurs passages devant d’autres notaires lors de ventes de maisons dans cette rue là.

MON notaire

Un autre exemple concernant le choix du notaire peut éventuellement vous aider. Celui ci concerne le double immeuble que j’envisage d’acheter. En effet,pas plus tard qu’hier, un mail du notaire m’informe que le dossier comporte une défaillance. Le marchand de bien, qui me vend l’immeuble, ne m’a pas tout dit. Il a le devoir de tenir informé la personne à qui il a lui même acheté son bien sur le montant de la future transaction. Une loi de 1804, stipule que l’ancien propriétaire pourrait avoir un droit de regard sur le bien revendu, pendant 2 ans à compter de l’acquisition. Avec ce droit de regard, (et c’est là que se trouve le problème) va le droit de faire annuler la vente ! Autrement dit, cette personne pourrait tout faire tomber à l’eau. Vive l’immobilier !

Me concernant, cela repousse l’achat de mon double immeuble à février 2017. Cela va me permettre de bénéficier de plus de temps pour trouver un financement, et chiffrer précisément mes travaux . Mais,inévitablement, ça va jouer sur la simultanéité de mes 2 investissements…et peut être me poser quelques problèmes . Voyez vous où je veux en venir?

Le financement

Le partenaire qui vous sera indispensable si vous suivez ma méthode d’investissement. Sauf si vous financez ce bien avec vos économies, il vous sera indispensable d’acheter sans contracter un crédit. Votre partenaire de financement doit comprendre vos objectifs. Les banquiers, souvent, n’y connaissent rien en investissement locatif. A vous de trouver celui qui comprendra vos démarches. Celui qui fera en sorte que votre dossier passe sans problème. Un bon dossier mal présenté va capoter… un mauvais dossier bien présenté peut passer!

Je parle de banquier, mais je pourrais aussi vous parler de courtier. Lui pourra vous obtenir des taux intéressants. Il fera le tour des banques ( si l’envie lui prend), et s’engagera à vous obtenir le meilleur taux. Souvent rémunéré par les banques, il est censé ne rien vous coûter. Avec un peu d’honnêteté, il vous avouera que la part qu’il prend aux banques, vous sera finalement facturé par la banque sur le projet. De plus , un courtier qui ne se rémunère que sur les banques, ira inévitablement vers les banques qui le rémunère le plus. Et non pas vers celle qui vous proposera le meilleur crédit.

Les artisans

La cohésion est importante quand on constitue une équipe de partenaires. On tapera plus facilement sur l’épaule de notre artisan que sur celle du notaire ou du banquier. J’ai pour ma part demandé l’avis de deux maîtres d’œuvres concernant les travaux sur le double immeuble. Un premier me prévoit 160 000 euros de travaux « à vue d’œil ». Le feeling est bien mieux passé avec le second, qui était lui la connaissance d’un ami. C’est important de vous renseigner, le feeling fait beaucoup, mais marchez aussi au bouche à oreille.
Un artisan recommandé par un ou plusieurs de vos contacts a peu de chance de vous décevoir. J’ai préféré mandater un maître d’oeuvre. De cette façon, j’ai un seul contact pour la totalité de mes travaux. C’est ce maître d’oeuvre qui gérera les travaux sur mes 2 investissements immobilier. Un bon pilier dans mon équipe !

En bref…

Le choix de votre équipe est importante. L’investissement est un sport d’équipe, choisissez vos joueurs avec attention. Les miens sont choisis. J’ai quelques surprises, comme ma mésaventure avec l’info du notaire, ou le devis que je viens de recevoir ce soir concernant les travaux de ma coloc‘… Mais cela fait partie du jeu! Le jeu en vaut la chandelle …

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Posted in: Immobilier

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