Acheter un immeuble de rapport
J’ai crée ce blog afin de vous présenter mon projet d’indépendance financière. Le pilier de cette aventure sera, comme je vous l’ai précisé précédemment , l’immobilier. C’est donc le moment de vous présenter LE projet. Celui qui me met le pied à l’étrier, celui qui, je l’espère, sera le premier d’une longue liste.
Folie … ou pas?
Certains diront que je suis fou de commencer par un projet si gros. Je fais parti, en effet, de ceux qui voient trop gros… cela m’a toujours été bénéfique. Dans tous les domaines, j’ai toujours eu du mal à me contenter de ce que les “gens moyens” peuvent avoir. Attention, ce n’est pas du tout péjoratif, car je suis aussi dans une certaine moyenne. Mais j’ai toujours voulu avoir mieux que les autres…. ce projet immobilier en est la preuve.
Beaucoup choisirons la méthode de l’achat/revente pour en tirer des bénéfices. Pour ma part j’ai pour objectif d’acheter un bien pour le mettre en location. C’est une méthode, pas forcément meilleure que les autres, mais je crois pouvoir en tirer des revenus. Pour être intéressant, le bien doit être en mesure de s’autofinancer. Mais que veut dire “autofinancer” ?
Le financement
Il ne faut pas se contenter de la réflexion suivante: Le crédit contracté pour acheter ce bien doit être totalement remboursé par mes revenus locatifs. Après des recherches et de nombreuses lectures, je me suis aperçu que le calcul n’était pas si simple. En effet, beaucoup d’éléments sont à prendre en compte concernant ce genre de projet.
Tout d’abord, il est évident que le crédit bancaire doit être remboursé mensuellement par les loyers payés par les locataires. Certaines dépenses ne doivent pas être négligées. Je pense aux frais pour effectuer les travaux, régler les incidents imprévus, le paiement des frais d’agence, les loyers impayés ou en retard, mais aussi et surtout… les impôts ! Impôt sur le revenu qui va se voir gonfler en raison des revenus locatifs perçus.
Vous serez inévitablement imposés sur la totalité de vos revenus locatifs bruts. Ce qui veut dire, que vos mensualités de crédit ne sont pas déduites. La taxe sera donc calculée sur une somme qui ne tombe pas dans votre poche. Un manque de prévisions, de préparations peut s’avérer catastrophique pour vos finances. Combien d’acheteurs, dans le but de devenir rentier, n’avaient pas prévu l’imposition quelques années après l’achat? Cet imposition peut tout bonnement plomber votre cash-flow. (cash-flow désignera ici et dans les futurs articles le bénéfice net dans votre poche = loyers perçus – crédit-charges-impôts etc..)
Rentabilité
Quand certains se contentent d’un appartement à acheter, pour le louer. Moi je vise bien plus haut…mais gardons le suspense. Je vais d’abord vous parler de rentabilité. Il est bien connu dans le monde de l’immobilier de parler de rentabilité. La rentabilité se calcule selon une formule bien précise:
Revenu locatif annuel x 100 / coût du bien (notaire compris) = Rentabilité brute
Cette formule permet de comparer des biens totalement différents. On peut de cette façon, comparer la rentabilité d’un appartement simple et celui d’un immeuble de rapport. Beaucoup se contentent d’une rentabilité de 5 / 6 %. C’est en effet ce que propose les dispositifs neufs comme la loi Pinel par exemple. C’est aussi la rentabilité habituelle que vous retrouverez pour l’achat d’un appartement seul, ou d’une maison individuelle que vous mettrez en location.
Non , très peu pour moi. Mon investissement doit me rapporter bien plus. Je vise les 10, 12, 15% ! Mais comment trouver un bien avec cette rentabilité? suivez moi…
Un studio? NON un immeuble !
Ma future acquisition est donc un immeuble de rapport. Enfin…. un double immeuble avec cours commune. Ce double immeuble est composé de (tenez vous bien) 7 appartements.
Le premier immeuble est sur 3 niveaux. Au rez-de-chaussée, vous trouverez 2 petits studios d’environ 30 m². Montez à l’étage par cet escalier “classé” vous y trouverez un appartement T3 de 58m². Reprenez l’escalier vous y trouverez un appartement T2 + bureau de 51 m². Ce qui nous fait déjà 4 appartements.
Le second est donc un immeuble de 3 appartements sur 2 étages. Au rez-de-chaussée il est composé d’un appartement T2 de 41 m² . Le premier étage est à l’identique, T2 de 41m². . Au bout de ce bâtiment se trouve un studio en duplex de 28 m²qui donne dans l’entrée de la cours. Voila nous avons fait le tour du propriétaire.
C’est donc un énorme projet dans lequel je me lance. Concernant le prix d’achat, il est considérablement bas à cause des travaux à réaliser. Sur le premier immeuble, seul 2 appartements sont “presque” habitables . Les 2 studios sont complètement à rénover. Le second immeuble est quant à lui non habitable. L’étage est à rafraîchir (sol et murs), le rez-de-chaussée est complètement délabré, et le studio est à rénover aussi. Bref c’est un énorme chantier à entreprendre.
Effet de levier
Dans mon calcul de rentabilité, je comprends donc les travaux, que j’inclurais dans le coût de revient de ce double immeuble. Les travaux sont actuellement en chiffrage, j’obtiens avec ce bien une rentabilité brute entre 12 et 14% si le chiffrage ne dépasse pas un certain montant. Nous sommes bien loin des 5 à 6% dont la plupart des gens peuvent se contenter. Mon projet est donc viable, en étude par mon courtier en crédit qui est en train de présenter mon dossier à la banque . Le compromis devrait être signé dans les semaines à venir, et la machine sera lancée …
C’est le premier pas vers ma liberté financière, et pas des moindres. J’espère pouvoir dégager un cash-flow mensuel de +/- 1000 euros avec ce bien . Ce qui (je ne vous le cache pas) représente les 2/3 de mon objectif de revenus pour atteindre ma liberté financière.
Il me reste donc une certaine somme à obtenir mensuellement pour atteindre cette fameuse indépendance .
C’est là qu’intervient mon second projet d’investissement locatif…
Ben constructor
13/03/2017
Force à toi dans ton chemin vers la liberté. Moi aussi je suis en route pour quitter cette race de rat.
Rémi (auteur)
14/03/2017
Merci pour le soutien. Et toi tu en es où? c’est aussi dans tes projets ?
à bientôt !
Monalisa
29/03/2019
Merci pour cet article, félicitations à vous !
Rémi (auteur)
30/03/2019
Merci Monalisa 😉 Au plaisir de vous lire !